Roslagsgatan 40D

Brf Ingemar 8 är en äkta bostadsrättsförening som omfattar adresserna Roslagsgatan 40 A-D. Föreningen består av 39 lägenheter samt två hyreslokaler. Ekonomi är överlag mycket god, föreningen har ett lån på 1.2 MSEK (motsvarande 483kr/kvm) och relativt låga avgifter.
Byggnadens totalyta är 2 485 kvm varav 2 321 kvm utgör lägenhetsyta och 164 kvm utgör lokalyta. Tomtytan är 1041 kvm. Föreningen äger marken.

Tillgångar: Vind högst upp i C-huset samt ett mindre vindsutrymme i A-huset. I B-husets bottenplan vetter ena hyreslokalen mot gård och skulle kunna göras om till bostadsrätt.

Byggnaden
Byggnaden består av gathuset med uppgångarna A och B som byggdes år 1897 samt gårdshuset med uppgångarna C och D som är några år yngre.

Tvättstuga: Tre maskiner samt torktumlare och torkskåp som bokas via bokningstavla. Gott om lediga tider då många lägenheter har egna tvättmaskiner.

Avgift
I avgiften ingår värme, vatten, internet och balkongavgift (om lägenheten har balkong). Tom december 2022 ingår även TV från ComHem
Avgiften höjdes senast från januari 2023 med 10% för att kunna öka avsättningen till underhåll.
Inga större höjningar är planerade, men förmodligen kommer vi att höja ca 1-3% årligen när kostnader indexeras upp.

Underhåll
Föreningen har extern fastighetsförvaltning och underhållet på fastigheten följer framtagen underhållsplan och de närmsta 10 årens underhåll ses årligen över av styrelsen, beslutas och justeras vid behov i samråd med expertis från fastighetsförvaltningen.

1986 Elstigar utbytta och taket omlagt
2004 Balkonger (ett antal balkonger är byggda senare)
2004 Bastu
2004 Stambyte (partiellt)
2005 Gården och källaren renoverades i samband med försäljning av vindsutrymmen
2005/2006 Ett nytt värmesystem installerades
2006 Gårdshusets tak renoverades
2008 Installerades ny ytterdörr i porten och postboxar
2009 Renovering av gårdshusets fasad, utbyte av alla dörrar i gårdshuset samt trapphusen målades om
2010 Stambyte (partiellt)
2011 Snörasskydd
2011 VVS installation
2013 Byttes kodlåset
2013 Installation bredband
2014 Ommålning taket gathus
2017 Nya tvättmaskiner och torkskåp
2017 Brandskyddskontroll (var 6e år)
2017 OVK (var 6e år)
2017 Sotning (var 4e år)
2018 Fönsterrenovering (från trärent) och även samtliga entrédörrar
2018 Installation av elektriska dörröppnare
2019 Ny torktumlare
2019 Partiellt stambyte av avloppsrör i källaren
2019 Omputsning gårdsmurar
2020 Sotning
2020 Taksäkerhet gathuset
2020 Nya brandsläckare
2021 Brandskyddskontroll
2021 Dränering gården (partiell) samt fuktskydd yttervägg mot gården (partiell)
2022 Byte av ena murplåten gården
2022 Byte gasservis från gatan till källaren

Kommande större underhåll
El: utbytt år 1986, preliminärt utbyte och omdragning år 2040
Tak: Omlagt 1986 och ommålat 2006 (gårdshuset) samt 2014 (gathus). Vid ommålning av mindre partier på gårdshuset bedöms fullständig ommålning till preliminärt år 2024.
Fasad: Putsen är i fint skick, statusbesiktning 2024 för att sätta tidsuppskattning på omputsning.

Fönster: Renoverades år 2018, bättringsmålning planeras till ca 2026
Trapphus: Preliminärt ommålning inom några år, ca 2024-2025
Stammar: Preliminärt våren 2024

Uppdatering om stammar april-23
Föreningen har länge haft ett samarbete med en firma som underhållit stammarna genom stamspolningar, men korrosionsundersökningen styrelsen lät göra 2021 visade att stammarnas livslängd nu kunde anses förbrukad och att det inom några år var dags att göra stambyte. Ett fullständigt stambyte har dock visat sig vara för dyrt för föreningens ekonomi. Även om eknomin är god och lånen mycket små skulle ett fullskaligt stambyte innebär mycket stora lånekostnader för föreningen. Föreningens strategi med stambyten har tidigare varit partiella byten. Flertalet badrum är därför redan partiellt stambytta. Köksstammar är i lägre grad partiellt bytta eftersom man oftast inte river väggar när man renoverar kök.
Slutsatsen är alltså att det är bättre att dela upp och prioritera de mest slitna delarna vilka är köksstammar samt källare, samt att fortsätta med partiella byten allt-eftersom för badrum, där boende själva bekostar sina renoveringar men föreningen kan bekosta själva stambytet mot krav på besiktning. Kökssstammar och källarstammar är mycket billigare att byta än badrumsstammar eftersom de inte omges av våtskikt. Alltså behöver man inte riva upp hela köket för att byta.

Förslaget är nu ett mindre stambyte där vi byter källarstammar, förmodligen köksstammarna samt lokalernas badrum. Om vissa avloppsstammar är slitna i badrum kan dessa eventuellt relinas i väntan på badrumsrenovering. Stambyte kan nu tidigast börja hösten 2023, men vi siktar på att försöka få till det våren 2024.

Styrelsen förbereder för att kunna sälja de kvarvarande vindsutrymmena för att få delvis finansiering detta paritella stambyte. Stambyte är fortsättningsvis inte akut men rekommenderat att göra snart.
Styrelsen strävar efter att hålla nere kostnader för stambytet så att föreningens bibehåller en god ekonomi. Föreningen har som innan en god ekonomi med en mycket låg belåningsgrad. Föreningens kostnader för fastighetsförsäkring, stamspolningar och vattenskador kommer att sjunka i och med ett stambyte.

Överlåtelseavgift: 3,5% av prisbasbelopp
Pantsättningsavgift: 1,5% av prisbasbelopp

Juridiska personer
Juridiska personer godkänns icke som medlemmar i föreningen.

Delat ägande förälder/barn
Föreningen accepterar delat ägande med minsta andel om 10%